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第6章 论买房后立刻办房产证过户登记的重要性（第3页）

冯渊买香菱、买了之后“要三日之后再来迎娶”

，也就是说他买了人之后没有“交付动产”

这个动作，没有事实上占有香菱。

所以他对香菱的权益，还是一个“债权”

，是一个相对的契约权。

薛蟠虽然是后买的，但他买的时候看到的香菱，还是一个没有被“占有”

的状态，他就属于法律上的“不知情的善意第三人”

。

而薛蟠并没有想娶香菱，他多半也不会有“三日后再来隆重迎娶”

的仪式。

以薛蟠这种呆霸王不重视侍女的脾气，多半是交了钱就要提人。

当然，《红楼梦》里没说薛蟠付了钱后就提人。

但如果薛蟠提了人，那香菱这个“动产”

的交易就被他“交付”

了，“事实占有”

了，“债权”

就成功转化成了“物权”

，

而物权是高于债权的，冯渊再拿着契约要到薛家上门要人，如果起了武力冲突，薛蟠就可以凭对方“私闯民宅、夺人奴婢”

正当防卫。

这个法律逻辑，跟“一房二卖”

类案子中，先买的人只签了合同却没过户房产证、后买的人过户了房产证、打官司到法院，法院就会把房子判给后买并办了房产证的人，是一个逻辑。

不动产物权看登记，动产物权看交付，没有登记和交付这个动作，债权就只是债权，是低一等的相对权。

有了交付或者登记这个动作，才上升到更尊贵的物权、绝对权。

明朝没有《物权法》，但明朝也是有人身和地产交易的登记公证制度的，一般卖人卖房，都要地方上的里长乡贤、叫上左邻右舍一起为见证，登记明白、公示乡里。

《大明律.户律》还规定了典买田宅一定要公证缴纳契税，如果没有契税的要鞭笞四十。

而后来的买家如果公证缴纳了契税，那就当然保护后来手续全面的买主。

先买而没公证没交契税的但凡上门争夺，就是私闯民宅了。

所以，沈树人如果设计一个案子，在苏州地界找一个“别人偷偷买了的女人或者产业，但还没来得及办理登记”

，然后他也去买，打个时间差抢先做个公证登记，他就可以截胡成功。

如果对方再跟冯渊一样上门抢夺，他就可以正当防卫个痛快。

不过，思路虽然有了，如何具体实施、如何寻找目标，沈树人还是有些犹豫的。